本文結(jié)合Hoya Capital研究對全球僅有的6大純數(shù)據(jù)中心REITs的公司概況和股票歷史表現(xiàn)進行了初步探究。

[[342566]] 

02.04

中央全面深化改革委員會第十二次會議表示，基礎(chǔ)設(shè)施是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，要以整體優(yōu)化、協(xié)同融合為導(dǎo)向，統(tǒng)籌存量和增量、傳統(tǒng)和新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，打造集約高效、經(jīng)濟適用、智能綠色、安全可靠的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系。

03.04

中共中央政治局常務(wù)委員會召開會議指出，加快推進國家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中包括了：加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度；要注重調(diào)動民間投資積極性。

04.30

中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》以及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，表示“鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點”。

08.03

國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》，標志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目申報將正式啟動。

在2020這個不平凡年里，從兩會期間發(fā)展新基建被正式寫入政府工作報告，到后續(xù)一系列基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的出臺，再到地方政府跟進、專家解讀和媒體追捧，不難看出，國家對于新基建的重視程度。

這主要是因為，基于中國經(jīng)濟面臨的嚴峻形勢，推動以5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等為代表的“新基建”投資正是促進中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的最優(yōu)選擇。

2020年，隨著疫情全球大流行和中美關(guān)系持續(xù)緊張、經(jīng)貿(mào)摩擦加劇，我國經(jīng)濟遭受重大打擊，GDP同比下滑6.8%，環(huán)比跌幅9.8%。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費的重要子行業(yè)汽車、餐飲和旅游都受到重創(chuàng)；疫情波及之下，盡管國內(nèi)已大體恢復(fù)生產(chǎn)生活，歐美國家卻先后成為重災(zāi)區(qū)，全球停擺導(dǎo)致我國出口承壓——訂單銳減、現(xiàn)金流斷裂、企業(yè)倒閉、員工失業(yè)……而2003年爆發(fā)“非典”，投資GDP增長貢獻率高達70%，可以預(yù)見，投資將成為穩(wěn)增長的關(guān)鍵驅(qū)動力。

此外，積極的財政政策和寬松的貨幣政策導(dǎo)致政府負債上升，僅靠政府財力已無法推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高速增長，因而迫切需要私人資本等社會資本作為基礎(chǔ)設(shè)施融資的重要來源。不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），作為一種直接融資工具，非常適合應(yīng)用于在新基建中有較強不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)類型，比如數(shù)據(jù)中心和5G信號塔等。它把不動產(chǎn)的資產(chǎn)加工成等值的金融份額，由社會基金持有購買，再進入到資本市場流通。

事實上，美國從2007年開始就已經(jīng)開始推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs；近年來，澳大利亞REITs投資領(lǐng)域也已經(jīng)從商業(yè)物業(yè)發(fā)展到包括基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的更多的資產(chǎn)類型。在亞洲市場，印度已有數(shù)單基礎(chǔ)設(shè)施REITs在推進之中。目前，在美國和亞洲市場比較成熟的“新基建”REITs就是數(shù)據(jù)中心REITs，這對中國基礎(chǔ)設(shè)施的證券化有著很強的借鑒作用。

六支純數(shù)據(jù)中心REITs概述

據(jù)統(tǒng)計，自2004年第一支數(shù)據(jù)中心REIT上市以來，全球共有6大純數(shù)據(jù)中心REITs。其中，美國共有5支數(shù)據(jù)中心REITs，分別為：Equinix、Digital Realty、CyrusOne、CoreSite 和QTS Realty DC REIT；亞洲有且僅有1支數(shù)據(jù)中心REIT，為新加坡Keppel DC REIT。

概況

截止美東時間2020年9月7日，6支純數(shù)據(jù)中心REITs中，有兩家公司市值超過400億美元，即在美股上市的兩大數(shù)據(jù)中心巨頭Equinix（EQIX）和Digital Realty（DLR），市值分別為666.11億美元和402億美元，遠超其他幾支數(shù)據(jù)中心REITs市值——CyrusOne（89.7億美元）、CoreSite（56.8億美元）、QTS Realty（46.6億美元）、Keppel DC（34.9億美元）。

400億美元市值是什么概念？目前中國市場最大的中立第三方IDC服務(wù)商萬國數(shù)據(jù)的市值為118億美元，即相當(dāng)于近4個萬國數(shù)據(jù)。

Equinix作為全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)的領(lǐng)頭羊，在全球26個國家擁有211個數(shù)據(jù)中心。同時，為了在14個國家提高產(chǎn)能，還有32個建設(shè)項目仍在進行中。

2020年第一季度，由于擴大了與Zoom視頻通信公司、TikTok公司和颶風(fēng)電氣公司的客戶關(guān)系，Equinix的收入同比增長6%(比2019年第四季度增長2%)，達到14.5億美元。而市值僅次于Equinix的Digital Realty第一季度收入為8.23億美元，比去年同期增長1%，比上一季度增長5%。

組織形式

REITs的組織形式分契約型和公司型兩種。

美國的數(shù)據(jù)中心REITs以公司型為主，即數(shù)據(jù)中心公司整體上市，投資者作為REITs公司股東委托管理層經(jīng)營管理。REITs的管理層持有一定數(shù)量的股權(quán)（10%左右）來降低道德風(fēng)險。

新加坡數(shù)據(jù)中心REITs則以契約型REITs為主，即將單一物業(yè)項目置入SPV后上市。契約形式的REITs需要聘請外部管理人對信托資產(chǎn)進行管理，相比公司型的REITs又多了一層委托代理關(guān)系。

營收模式

數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域一般根據(jù)商業(yè)模式將項目分為整租(Wholesale)，托管(Colocation)以及聯(lián)網(wǎng)(Interconnection)三類。數(shù)據(jù)中心REITs主要通過租金和增值服務(wù)取得的收入為股東分紅。從REITs的角度看，一般按照資產(chǎn)控制力的不同，還可以將項目類型進一步細化，進而使不同項目在REITs中的受益程度不同（多見于年報）。

Triple Net/Double Net，Core& Shell（整租）租賃。Triple Net下，租戶支付租金、負責(zé)設(shè)施管理及所有與物業(yè)有關(guān)的支出；Double Net下，租戶支付租金、負責(zé)設(shè)施管理并滿足四項與物業(yè)有關(guān)的支出中的至少一項。（與物業(yè)有關(guān)的支出包括財產(chǎn)稅、日常維護支出、保險支出、機電設(shè)備換代等。）該模式下，IDC服務(wù)商相當(dāng)于僅提供前期開發(fā)服務(wù)及機房的租賃，相應(yīng)根據(jù)提供的服務(wù)收取一定量租金或服務(wù)費?？蛻粢话銥闃I(yè)務(wù)體量較大，數(shù)據(jù)存儲量需求更高的云存儲或軟件服務(wù)商，比如微軟、亞馬遜、谷歌、蘋果等。整租類型客戶需求量大，自身也擁有較強的IT與數(shù)據(jù)管理能力。此類租約時間較長，一般在5至15年。由于是長租約，企業(yè)的議價能力也較強，導(dǎo)致此類業(yè)務(wù)單位收入相對較低。租金一般為100至200美金每kW每月。但優(yōu)點是單體客戶需求大。

Powered, Core& Shell（整租）租賃。相當(dāng)于在Triple Net/Double Net租賃的基礎(chǔ)上，新增電力資源。

Wholesale Colocation（批發(fā)托管）租賃。除了前期開發(fā)、機房租賃、電力資源外，還額外提供服務(wù)器和其他關(guān)鍵任務(wù)IT設(shè)備的托管服務(wù)及其他增值服務(wù)，一方面項目產(chǎn)生的費用一般由IDC項目承擔(dān)，另一方面租金、服務(wù)費要遠高于以上兩類。

Retail Colocation（零售托管）租賃。服務(wù)與批發(fā)托管類似，但租期相比較短、租金、服務(wù)費相比較高。（后兩種托管租賃的收費涉及電費，又可以劃分為包電與租電分離兩種模式）。零售類客戶涵蓋各個領(lǐng)域的企業(yè)，例如美國銀行、麥當(dāng)勞、沃爾瑪特等。其相對需求量小，租約時間短，一般在五年以內(nèi)，客戶議價能力低。零售業(yè)類業(yè)務(wù)租金一般為250至500美金每kW每月。零售業(yè)務(wù)單位收入較高，利潤也較高，但由于租約時間短，到期存在不確定性。

聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)主要是基于托管業(yè)務(wù)的一種增值服務(wù)。數(shù)據(jù)中心REITs為同一中心內(nèi)不同租戶的設(shè)備之間提供物理連接（光纖），極大提高了數(shù)據(jù)在不同客戶服務(wù)器之間傳輸效率并降低了延遲。聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)門檻較高，需要REITs擁有一定的客戶數(shù)量以及數(shù)據(jù)資源整合能力，所以利潤率非常高，可達到95%左右。中心按照所提供光纖的數(shù)量收費，費用約200至400美金每條每月。聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)主要客戶為無線通訊服務(wù)商，例如Verizon、AT&T、T-Mobile等。

6支數(shù)據(jù)中心REITs的營收結(jié)構(gòu)不同。其中，Equinix以利潤率較高的主機托管為主，85%的收入來自于這項業(yè)務(wù)，剩余15%來自于互聯(lián)業(yè)務(wù)，目前Equinix在全球互聯(lián)業(yè)務(wù)中占比近50%。

9213b07eca806538e9e8463ef59feb43ad348263

數(shù)據(jù)來源：各公司財報、Hoya Capital，時間截止至2019年11月/12月

盡管數(shù)據(jù)中心REITs可以將高定價的互聯(lián)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為自身的競爭優(yōu)勢，但超大規(guī)模的企業(yè)卻很難復(fù)制。

2019年，Digital Realty通過對Interxion收購，顯著擴大了其互聯(lián)和托管業(yè)務(wù)，但其70%的收入仍來自整租業(yè)務(wù)。

總體而言，Equinix擁有最高“質(zhì)量”的網(wǎng)絡(luò)密集型資產(chǎn)組合， 而規(guī)模較小的Coresite、CyrusOne、QTS和Keppel主要專注于更具競爭力的整租業(yè)務(wù)。一季度數(shù)據(jù)顯示，Equinix公司達到37萬個互連量，過去13個季度，該公司增加的互連量超過了前10大競爭對手的總和。

數(shù)據(jù)中心REIT歷史表現(xiàn)

無論是在美國交易所上市的Equinix、Digital Realty，還是在新交所上市的吉寶數(shù)據(jù)中心REIT，兩個國家的數(shù)據(jù)中心REITs均表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

回報率

在美國，自2015年成為NAREITs獨立板塊開始記錄指數(shù)后，除了2018年有較大跌幅外，數(shù)據(jù)中心REITs回報率穩(wěn)居所有REITs主要板塊的前兩名。其年平均回報高達15.35%，略低于同屬于基礎(chǔ)設(shè)施的信號塔REITs（18.6%）和因電子商務(wù)蓬勃發(fā)展而利好的物流地產(chǎn)REITs（18.59%），并且超過美國三大主要股指和NAREITs綜合指數(shù)。

在2020年第一季度受疫情影響美股劇烈調(diào)整的情況下，數(shù)據(jù)中心REITs依然表現(xiàn)穩(wěn)定， 2020年首季度回報率為8.80%。

同期內(nèi)標普，納斯達克、以及道瓊斯股指回報率分別為-19.60%，-13.95%，-22.73%。數(shù)據(jù)中心也是第一季度里16個REITs板塊唯一回報為正的板塊。

在新加坡市場，自今年3月爆發(fā)疫情以來，REITs紛紛發(fā)生斷崖式下跌，反而吉寶數(shù)據(jù)中心REITs表現(xiàn)異常亮眼。根據(jù)1年期總回報率數(shù)據(jù)，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT總回報率高達83.3%，高居新交所45支REITs首位。根據(jù)3年期和5年期總回報率數(shù)據(jù)，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT總回報率分別以39.3%、29.3%繼續(xù)高居第一位。這充分反映出吉寶數(shù)據(jù)中心REIT在市場低迷期收益的穩(wěn)定性。

同時，2020年迄今，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT的表現(xiàn)與富時NAREIT子板塊數(shù)據(jù)中心指數(shù)（+36%）保持一致，此外，其與全球市值最大的數(shù)據(jù)中心Equinix公司（+39%）的表現(xiàn)也保持一致。

股利維度——股息收益率

美國數(shù)據(jù)中心REIT平均股息收益率為2.3%，低于房地產(chǎn)投資信托行業(yè)約3.4%的平均股息收益率。然而，數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托基金僅支付其自由現(xiàn)金流的59%，使其有足夠的能力增加股息或?qū)υ鲩L進行再投資。

相比于新加坡全部REITs 的股息收益率，吉寶DC REIT 自IPO 以來歷史股息收益率均低于新加坡平均水平，一方面因為數(shù)據(jù)中心在運營中需投入大量的運營費用，包括設(shè)備更新和置換的成本，吉寶DC REIT 會預(yù)留部分收入作為未來的資本性支出。更為主要的原因是吉寶DC REIT 的股價在過去幾年中一直居高不下且增長較快，造成股息收益率水平較低。

數(shù)據(jù)來源：吉寶DC REIT年報 新加坡交易所網(wǎng)站、戴德梁行報告

Hoya Capital研究表明，在增速較快、杠桿率較低的房地產(chǎn)行業(yè)中，收益率較低的房地產(chǎn)投資信托基金在歷史上產(chǎn)生的總回報率平均高于高收益率的房地產(chǎn)投資信托基金。

我們統(tǒng)計了6支REITs的股息收益率和年回報率，以及它們的大致支付比率，變化趨勢與Hoya Capital研究結(jié)果一致。

CoreSite的收益率達到4.0 %的行業(yè)高點，但是年回報率僅為29.87%，低于大多數(shù)數(shù)據(jù)中心REITs。

Equinix收益率僅為1.5%，其年回報率高于40%。并且，Equinix仍然是最以“增長”為導(dǎo)向的房地產(chǎn)投資信托公司，其收益率僅為1.5%，但卻保留了50%的自由現(xiàn)金流用于經(jīng)營。這在后續(xù)的并購交易表現(xiàn)尤為明顯。

數(shù)據(jù)來源：Hoya Capital、Nareit

注：ONE-YEAR TOTAL RETURN：一年總回報率

Dividend Yield：股息收益率 “股息收益率是每股股息與股價的比率,髙股息收益率通常與高股息發(fā)放率有關(guān)，表明公司成長性較低，股息率也是挑選其他類型股票的參考標準之一。

FFO Payout Ratio：營運現(xiàn)金流支付比率，即REITs基于FFO進行的分紅。FFO是由NAREIT（美國房地產(chǎn)信托投資協(xié)會，National Association of Real Estate Investment Trusts）定義，2003年1月美國證監(jiān)會通過法案允許REITs在財務(wù)報表中使用這一統(tǒng)一指標。FFO主要指營運現(xiàn)金流，可以簡單認為 FFO =GAAP凈收入-從房地產(chǎn)出售中的資本利得+房地產(chǎn)折舊費用；定義與NOI類似，也是用于衡量持有型物業(yè)經(jīng)營成果的指標。國內(nèi)一般用EBITDA代替FFO和NOI來估值。

投資并購

全球數(shù)字經(jīng)濟背景下，政務(wù)、金融、教育、物流、交通等全領(lǐng)域上云，人工智能和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)需要大量的算力支撐，時代的需求交織喚起了云計算發(fā)展熱潮。在供需關(guān)系下，互聯(lián)網(wǎng)及云計算大客戶的擴展訴求進一步促使IDC公司順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢實現(xiàn)高速擴張。

Synergy Research數(shù)據(jù)顯示，2015-2020年數(shù)據(jù)中心并購交易量及交易額持續(xù)快速增長，五年間合計發(fā)生近400起并購。其中資產(chǎn)購買方中大量以REITs（房地產(chǎn)信托基金）形式在運作。

REITs作為重要的購買主體，并購類型主要是跨國并購，這是因為美國的信息技術(shù)業(yè)起步早，美國的托管數(shù)據(jù)中心供應(yīng)商在完成國內(nèi)戰(zhàn)略布局之后，率先通過并購或合作在倫敦、法蘭克福、巴黎、阿姆斯特丹等主要歐洲市場開拓業(yè)務(wù)。此外，在選擇并購標的方面，基本選擇的是在美洲、亞洲及歐洲市場中的一線城市或科技中心。

數(shù)據(jù)中心REITs部分并購事件

事實上，行業(yè)的競爭格局一直都在變化，尤其是當(dāng)競爭對手擁有更充裕的資金和更強大的技術(shù)時。亞馬遜（Amazon）、微軟（Microsoft）、谷歌（Google）、阿里巴巴（Alibaba）和IBM（IBM）等云計算巨頭——是數(shù)據(jù)中心運營商中最大、最重要的租戶，同時也是數(shù)據(jù)中心REITs的競爭對手，他們在多年前就開始涉足數(shù)據(jù)中心，走上了數(shù)據(jù)中心自研、自建的道路，向超級數(shù)據(jù)中心發(fā)展。這一趨勢在國內(nèi)也同樣十分明顯。

并且，這些云計算巨頭還開發(fā)自有的軟件套件，讓企業(yè)脫離數(shù)據(jù)中心的托管服務(wù)器，而只通過公有云進行操作。越來越多的客戶脫離了數(shù)據(jù)中心運營商，轉(zhuǎn)而與少數(shù)幾個云服務(wù)商簽約。Digital Realty預(yù)計，到2021年，一半的數(shù)據(jù)中心服務(wù)器將由六家超大型租戶運營，2018年這一比例僅為25%。

雖說互聯(lián)網(wǎng)巨頭的重心并不在數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，但是他們的入場以及非REITs數(shù)據(jù)中心廠商的競爭還是對數(shù)據(jù)中心REITs的定價造成了較大影響。外部增長率在2019年降溫后，2020年第一季度飆升至創(chuàng)紀錄的新高——34億美元，約占REIT市場價值的5%。雖然行業(yè)發(fā)展仍然相當(dāng)有序，對需求作出反應(yīng)，但目前尚不清楚批發(fā)市場是否存在任何真正的供應(yīng)增長障礙。

結(jié)語

新冠疫情下，中國全行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提速、直播商業(yè)爆發(fā)，加上“新基建”政策的推動，中國迎來數(shù)據(jù)中心投資建設(shè)狂潮?；谝陨戏治觯覀儗ξ磥韼啄曛袊鴶?shù)據(jù)中心行業(yè)的發(fā)展提出以下幾點預(yù)測：

針對數(shù)據(jù)中心REITs這幾年來的表現(xiàn)，投資者持不同觀點。有的看好數(shù)據(jù)中心REITs的發(fā)展，因為受益于云計算規(guī)模的增長，區(qū)塊鏈、IOT、人工智能和5G技術(shù)的應(yīng)用以及規(guī)模擴大帶來的競爭優(yōu)勢等。也有投資人考慮到亞馬遜、谷歌等自建數(shù)據(jù)中心造成競爭更加激烈以及供應(yīng)增長下定價疲軟等，對數(shù)據(jù)中心REITs的未來并不樂觀。

2020年上半年，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)都受到全球大流行的影響，而數(shù)據(jù)中心租賃活動卻在第一季度飆升至2018年以來的最高水平。到目前為止，數(shù)據(jù)中心REITs已經(jīng)增長了近20%。

雖然疫情加速企業(yè)對云計算技術(shù)的投資，市場對數(shù)據(jù)中心空間的需求也持續(xù)增加，但鑒于競爭日趨激烈，數(shù)據(jù)中心REITs的前景仍不明朗?？紤]到這些數(shù)據(jù)中心REITs所享有的有利資本成本，預(yù)計在未來幾年可能會有更多的并購交易，并且會有新的數(shù)據(jù)中心REIT出現(xiàn)。我們相信數(shù)據(jù)中心REITs將繼續(xù)采取正確的行動來抵御外部的競爭威脅。