區(qū)塊鏈技術(shù)可能會從根本上改變消費(fèi)者購買房屋的過程，以及金融機(jī)構(gòu)處理按揭貸款的方式，進(jìn)而消除交易過程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無懈可擊的交易記錄，并促進(jìn)幾乎即時的結(jié)算。

全球住房按揭貸款市場估計有31萬億美元的市值。66%的美國人有房貸，而在英國和中國，這個比例高達(dá)70%。住房按揭貸款是金融市場的一個組成部分，對全球很大一部分人口來說，這個業(yè)務(wù)都是本土化的。

按揭貸款的平均交割成本通常在房產(chǎn)價格的2%至5%之間，包括經(jīng)紀(jì)費(fèi)、貸款發(fā)放費(fèi)、承銷費(fèi)、鑒定費(fèi)、律師費(fèi)等等。這意味著，對于一套25萬美元的房子，買家需要支付5000至12500美元才能獲得按揭貸款。

按揭貸款的過程是高度集中的，中間充斥著中間商，他們每個人都在總成本中增加自己的加價—這是區(qū)塊鏈可以處理的完美目標(biāo)。

普華永道的一份報告稱：

區(qū)塊鏈技術(shù)可能會從根本上改變消費(fèi)者購買房屋的過程，以及金融機(jī)構(gòu)處理按揭貸款的方式。具體來說，這項技術(shù)可以消除交易過程中的成本和摩擦，創(chuàng)建無懈可擊的交易記錄，并促進(jìn)幾乎即時的結(jié)算。

穆迪表示，在房產(chǎn)按揭市場，基于區(qū)塊鏈的應(yīng)用程序每年節(jié)省的成本可能高達(dá)17億美元，巴克萊(barclays)前老板安東尼?詹金斯(Antony Jenkins)認(rèn)為，節(jié)省的時間可能同樣重要：

“隨著時間的推移，你會看到諸如此類的事情，比如，在10分鐘內(nèi)發(fā)放按揭貸款，你會看到在兩分鐘內(nèi)發(fā)放信用證”

但這些說法有多現(xiàn)實(shí)?區(qū)塊鏈的確切影響會在哪里?

典型的按揭申請程序

目前的按揭貸款申請流程嚴(yán)重依賴紙張、勞動密集型、耗時且昂貴。這在很大程度上是由于許多第三方服務(wù)提供商都參與了這一過程，比如測量師、律師、信貸機(jī)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)契約辦公室。

當(dāng)買方和賣方同意房產(chǎn)交易,買方將從他們的銀行申請按揭貸款,其中包括提供銀行對賬單等幾項文檔證明收入，現(xiàn)有貸款信息(如適用),同意一個外部信用報告公司編制的信用報告。

為了確定估計的貸款金額，銀行還會聯(lián)系鑒定人進(jìn)行初步的財產(chǎn)評估，然后根據(jù)從買方和多個第三方獲得的信息開始信貸審批程序。

接下來，銀行將與賣方所述的土地注冊處確認(rèn)財產(chǎn)所有權(quán)。一位鑒定人被要求做最后的物業(yè)估價，以便它能與被批準(zhǔn)的信貸金額交叉核對。

然后，銀行可以將其決定通知買方和其律師，然后就簽署按揭貸款協(xié)議和按揭契據(jù)作出安排。簽署文件后，銀行開始提取資金，并通知土地注冊處辦事處更新契約。在美國，這個申請過程可能需要30到60天的時間才能完成。

按揭申請過程中的瓶頸

傳統(tǒng)的按揭申請流程導(dǎo)致3個主要問題：成本增加，處理時間延長，缺乏透明度。

目前的交易流需要信貸機(jī)構(gòu)的第三方投入，以幫助評估貸款資格，承銷商計算并確保抵押貸款提取的準(zhǔn)確性，調(diào)查者提供最新的房地產(chǎn)估值，律師起草法律文件，產(chǎn)權(quán)辦公室確認(rèn)和更新所有權(quán)。

這些職能中的每一個都可能需要一個龐大的管理團(tuán)隊來處理實(shí)際的文書工作。2015年，普華永道(PWC)報告稱，“按揭貸款平均申請文件有500頁，這個數(shù)字近年來呈上升趨勢，而不是下降。” 有一些機(jī)構(gòu)的報告認(rèn)為牽涉的文件可能多達(dá)2000頁。

每一筆交易通過的中介都將增加1%到2%的物業(yè)成本。不僅僅是增加的費(fèi)用，他們每個角色還增加了自己額外的處理時間，導(dǎo)致了一個漫長的過程。

最后，需要的應(yīng)用文檔缺乏透明性。銀行賬戶、業(yè)權(quán)契約和政府記錄由不同的機(jī)構(gòu)持有。當(dāng)一個人申請按揭貸款時，經(jīng)紀(jì)人、信貸機(jī)構(gòu)、銀行人員和其他第三方代理將需要了解這些信息，以確定貸款是否應(yīng)該被批準(zhǔn)。獲取這些信息通常通過手工流程，比如發(fā)送電子郵件請求，幾天后通過電子郵件接收信息。

一旦批準(zhǔn)抵押貸款,每一個機(jī)構(gòu)的信息需要更新,即地契需要表明,所有權(quán)已經(jīng)易手,抵押貸款的銀行現(xiàn)在將記錄你的名字，來如果有貸款申請，信貸機(jī)構(gòu)可以獲取你的這些信息。

這同樣是手工完成的，每次信息傳遞時，它都會從一個分類帳轉(zhuǎn)移到另一個分類帳。這不僅需要額外的第三方代理來確認(rèn)這些交易，而且這意味著這種以紙張為基礎(chǔ)的、主要是人工的流程很容易出現(xiàn)人為錯誤，導(dǎo)致進(jìn)一步的延遲和成本累積。

區(qū)塊鏈如何應(yīng)用于按揭過程?

為了批準(zhǔn)一個信用額度,銀行需要依靠從測量員,律師事務(wù)所,信貸機(jī)構(gòu)等等準(zhǔn)確的信息。如果所有必需的信息安全地存儲在一個分布式網(wǎng)絡(luò)，每個代理更新他們的信息的一部分,銀行可以很容易地從這個網(wǎng)絡(luò)獲取他們所需要的各種信息,而不需要依賴于個人,紙質(zhì)通信的第三方供應(yīng)商，這包括法律文件的數(shù)字化副本、財產(chǎn)估價和產(chǎn)權(quán)契約。

區(qū)塊鏈可以用來為每個房產(chǎn)創(chuàng)建一個數(shù)字ID,使財產(chǎn)在網(wǎng)絡(luò)變得可追溯。除了使房地產(chǎn)市場流動性更強(qiáng)之外，純粹從按揭貸款應(yīng)用的角度來看, 這個數(shù)字ID將包括一連串的所有權(quán)和當(dāng)前市場估值信息,允許銀行快速檢驗(yàn)當(dāng)前的所有權(quán)狀態(tài)或確認(rèn)市場價格,可能減輕地契流程和調(diào)查員介入的需要。

分布式賬本還可以更進(jìn)一步，通過智能合約應(yīng)用消除對某些中介的需求。智能合約只能在特定條件完成后才能執(zhí)行，比如只有在按揭文件數(shù)字化簽署后，借款銀行批準(zhǔn)了按揭，資金就會轉(zhuǎn)移到賣方銀行后，才可以將資金釋放給賣方。

其結(jié)果是，在按揭貸款申請鏈中，代價高昂的律師的某些角色可能會變得多余。數(shù)字商業(yè)咨詢和技術(shù)服務(wù)提供商Synechron估計，移除中介機(jī)構(gòu)節(jié)省下來的成本很容易達(dá)到數(shù)十億美元：

“通過自動化和確保按揭貸款流程，一個基于區(qū)塊鏈的系統(tǒng)可以協(xié)調(diào)和識別代理和中介，可以降低金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營成本、費(fèi)用和欺詐。我們估計，如果一個抵押貸款機(jī)構(gòu)貸款帳面價值為977億美元，將可節(jié)省1.77億美元。

該咨詢機(jī)構(gòu)亦認(rèn)為區(qū)塊鏈將可大大縮短申請審批時間：

區(qū)塊鏈技術(shù)預(yù)計將使整個按揭貸款鏈條的總交易時間減少25%，即從40天減少到30天。如果政府建立一個以區(qū)塊鏈為基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)登記處，預(yù)計這一數(shù)字將進(jìn)一步下降25%至20天。

采用案例：

中國交通銀行(bank of Communications)于2018年9月利用區(qū)塊鏈發(fā)行了價值13億美元的數(shù)字按揭貸款，而世界第四大銀行中國農(nóng)業(yè)銀行(Agricultural bank of China)則通過區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行了價值約30萬美元的農(nóng)業(yè)用地貸款。

同樣,在俄羅斯,國際中央合作銀行的子公司通過一個叫做Masterchain blockchain的平臺,發(fā)行了一個完全數(shù)字抵押貸款， 這是俄羅斯中央銀行發(fā)起的基于以太坊的平臺， 確保銀行和其他金融機(jī)構(gòu)之間快速、的安全通信,并允許用戶快速確認(rèn)客戶數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

完整的抵押文件是在Masterchain上構(gòu)建的DDS(分散存儲系統(tǒng))上發(fā)布的，然后通過電子簽名進(jìn)行驗(yàn)證，并發(fā)送到國家財產(chǎn)登記處進(jìn)行檢查。在所有的文件被檢查和簽署之后，一個按揭令牌被發(fā)出，進(jìn)入銀行的文件存儲。

中銀香港(BOCHK)利用區(qū)塊鏈處理了85%的按揭貸款相關(guān)的房地產(chǎn)估值。據(jù)該行信息技術(shù)部門總經(jīng)理Rocky Cheng Chung-Ngam說，要準(zhǔn)確計算每月的按揭還款，這些房地產(chǎn)估值是必需的:“過去，銀行和(房地產(chǎn))估價師必須交換傳真和電子郵件，才能出示和交付物理證書?，F(xiàn)在這個過程可以在區(qū)塊鏈上在幾秒鐘內(nèi)完成。

還有一些初創(chuàng)公司正在使用區(qū)塊鏈來簡化按揭貸款申請流程。

Moneycatcha提供了兩個基于區(qū)塊鏈的解決方案，使得使用區(qū)塊鏈?zhǔn)官J款申請更便宜和更快。Homechain是一款端到端區(qū)塊鏈解決方案，可以快速、安全地從第三方數(shù)據(jù)提供商(包括土地辦公室和政府機(jī)構(gòu))獲取和驗(yàn)證數(shù)據(jù)，而Regchain則用于貸款申請中的實(shí)時風(fēng)險監(jiān)控。正如該公司創(chuàng)始人露絲?哈瑟利(Ruth Hatherley)所解釋的那樣:

我們的應(yīng)用程序編程接口提供了一套優(yōu)越的數(shù)據(jù)，并定期更新它，所以我們可以在30秒內(nèi)，給任何機(jī)構(gòu)提供他們住房貸款組合的一個最新的，準(zhǔn)確的看法”。

Block66是另一家希望利用該技術(shù)提高透明度、簡化資本配置和克服地域借貸限制的初創(chuàng)企業(yè)。他們的目標(biāo)是建立一個預(yù)先審查過的借款人市場，借貸者可以進(jìn)入這個市場。Block66銀行首席執(zhí)行官Joe Markham表示，他們的平臺正在開發(fā)一種新型的抵押貸款平臺:

“我們的區(qū)塊鏈平臺將存儲政府法規(guī)、貸款人提供的內(nèi)部指引，以及直接從消息來源獲得的申請者及其財產(chǎn)信息。”

其他初創(chuàng)公司包括Homelend和Viva。前者通過p2p平臺使用區(qū)塊鏈眾籌按揭貸款，后者也使用類似的概念。

需要克服的挑戰(zhàn)：信息安全和法律框架

目前主要的挑戰(zhàn)是，許多個人和敏感信息將存儲在基于區(qū)塊鏈的按揭網(wǎng)絡(luò)上，雖然區(qū)塊鏈的固有安全性是強(qiáng)健的，但是可能會有幾個第三方代理插入到網(wǎng)絡(luò)中從而產(chǎn)生安全弱點(diǎn)。因此，信息安全應(yīng)該是首要任務(wù)，需要做大量工作來確保客戶在線數(shù)據(jù)的安全。

最后，如果我們真的希望看到基于區(qū)塊鏈的按揭貸款成為主流，那么與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合作以及在不同司法管轄區(qū)遵守法律框架將是另一個需要克服的挑戰(zhàn)。

美國證交會主席杰伊·克萊頓(Jay Clayton)表示:“用通過分布式分類帳——區(qū)塊鏈紀(jì)錄的企業(yè)利益來取代中央分類帳上記錄的傳統(tǒng)企業(yè)利益，可能會改變交易的形式，但不會改變交易的實(shí)質(zhì)。”

克萊頓的意思是，某些法規(guī)和法律適用于按揭貸款交易，不管按揭貸款是通過傳統(tǒng)渠道或區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)發(fā)行的。

監(jiān)管者需要監(jiān)管細(xì)節(jié)，如所有權(quán)轉(zhuǎn)移，電子簽名等。還有的問題是智能合約的法律約束力。必須做更多的工作和研究來確定智能合約是否被現(xiàn)有法律涵蓋，或者立法機(jī)關(guān)必須制定新的法律來覆蓋區(qū)塊鏈和智能合約交易。

按揭貸款并不是只影響一小部分人的事情，大多數(shù)人會在某個時候申請按揭。同樣，這是一個昂貴和耗時的過程，充滿了復(fù)雜、摩擦和不透明。

大量的相關(guān)利益，加上巨大的改進(jìn)空間，意味著我們可能會看到投資和用例在未來顯著增加。而事實(shí)上，這并不是一個旨在消除傳統(tǒng)貸款機(jī)構(gòu)、而是改善其系統(tǒng)的過程，這應(yīng)該會進(jìn)一步推動投資和發(fā)展。德勤(Deloitte)銀行和技術(shù)咨詢主管埃里克?皮西尼(Eric Piscini)表示，情況很可能是這樣：

“我不知道這是否會讓銀行退出這一過程——我認(rèn)為這將使它們的效率更高。也許他們會更精簡，因?yàn)樗麄儾恍枰襁^去那樣有那么多的人來管理這些流程。”

真正的前景是，區(qū)塊鏈有可能徹底改變按揭貸款行業(yè)，它將使交易雙方，即客戶和金融機(jī)構(gòu)受益。