大數(shù)據(jù)時代的來臨，正在改變各行各業(yè)以及人們的生活方式。如果當(dāng)大數(shù)據(jù)碰上火熱的大樓市，威力會有多大?

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全民頭疼的房價問題，大數(shù)據(jù)求解

如今房子已經(jīng)成了普羅大眾的重要關(guān)注點(diǎn)，除了傳統(tǒng)定義的居住屬性以外，還有其他多種功能屬性，再加上變幻莫測的宏觀調(diào)控，影響房價的因素因子也越來越難以琢磨。

上海中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)衛(wèi)歡 ，分享了中原地產(chǎn)利用手頭積累的大數(shù)據(jù)來對樓市走向和消費(fèi)趨勢等問題做出的分析。

在中原這個房產(chǎn)交易中介平臺上，他們又是如何利用十幾年來積累的海量交易數(shù)據(jù)，建立模型并對數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘和應(yīng)用的呢?

房地產(chǎn)交易的每個環(huán)節(jié)，都在積累數(shù)據(jù)

要想知道房產(chǎn)大數(shù)據(jù)如何產(chǎn)生，就要先搞清楚房地產(chǎn)行業(yè)的整個 交易流程 。

一個房屋交易環(huán)節(jié)，簡單來說，首先是政府的土地公示到拍賣再到被開發(fā)商建造為一個小區(qū)，也就是項(xiàng)目的新房市場;新房出售，也就是一手房交易完之后這又變成了二手房市場，最后再到房屋的租賃和金融活動。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)即是從對每個交易環(huán)節(jié)的跟蹤和鎖定中獲得，每個環(huán)節(jié)都會積累龐大的數(shù)據(jù)。有了這些數(shù)據(jù)之后，中原的地產(chǎn)研究主要是利用這些數(shù)據(jù)來服務(wù)以下4個方向的分析：

在上海，房價走勢跟什么因素有關(guān)?

想了解房價走勢 ，首先得通過公開數(shù)據(jù)追蹤宏觀形勢、了解土地和房屋供需。通過交易全流程的監(jiān)控，可以用數(shù)據(jù)來預(yù)測未來衍變的趨勢和過程。

舉例來說，過去一年，整個上海的商品住房市場的價格走勢，量和價關(guān)系明顯：

當(dāng)成交量處于相對水平比較低的時候，價格是相對平穩(wěn)的;大家最近都在關(guān)注房子的時候，是量和價都同時在往上走。

未來量和價之間能產(chǎn)生什么樣的關(guān)系，還能維持多久，究竟是高還是低，是漲還是跌，這就是一個可以不斷用數(shù)據(jù)來跟進(jìn)的過程。

二孩政策正在影響買房決策

房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的另一大研究方向，是跟大家息息相關(guān)的 消費(fèi)者洞察 。

現(xiàn)在還有多少人愿意花多少錢在上海市區(qū)買房子呢?買多大呢?買幾房，這類問題可以根據(jù)大數(shù)據(jù)來進(jìn)行預(yù)判。

這一板塊同樣包括了四個方向： 消費(fèi)者識別、年齡和家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)需求軌跡和消費(fèi)者描摹 。也就是究竟是誰在買房，年齡屬性、職業(yè)特點(diǎn)、性別都是什么樣子?

另外，因?yàn)槿藢Ψ孔拥脑V求是不斷變化的，消費(fèi)的需求軌跡也在變化。今天需要80平就夠了，后天就需要120平的3房了，這也是人生活軌跡的一個變化。

舉例來說，從2015年到2016年，究竟是什么類型的房子賣得好呢?

數(shù)據(jù)結(jié)論是：中等的戶型賣得比較好，但對于大戶型的需求正在不斷地變大。

從成交面積分布來看，對比2015年到2016年，150㎡以上戶型的占比都有所提升，與此相對應(yīng)的是100-150㎡面積段占比減少。

看一看時間點(diǎn)，變化發(fā)生在二孩政策之后，大家對房型的選擇也可以佐證這一點(diǎn)。

盡管三房仍舊占了比較大的比例，但是 比較二孩政策出臺前后，二房與三房占比減少，四室和復(fù)式的成交占比增多。

可以看出二孩政策的影響力還是挺大的。但后續(xù)有沒有影響，還需要關(guān)注。

你究竟準(zhǔn)備了多少錢來買房?

房產(chǎn)大數(shù)據(jù)還可以作用于購買力分析和決策影響力分析。

從購買力分析來看，今年隨著房價上漲，在上海大部分人對于買房都增加了20-50萬的預(yù)算：

促使你買這套房子的背景和原因會有很多，但最終影響你的，究竟是地鐵還是地段，還是商業(yè)配套，還是周邊其它的相關(guān)設(shè)施，學(xué)區(qū)、醫(yī)療，綠化、景觀、資源。

中原建立了一個下圖這樣的多維度分析體系，可以看看你所處的位置：

衛(wèi)歡說，中原這個分析模型也結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況的變化不斷升級，并希望能跟更多的數(shù)據(jù)維度進(jìn)行關(guān)聯(lián)性的交叉分析，這樣才能更準(zhǔn)確地描繪出一個人在整個全生命周期的動態(tài)和行為方式、演變發(fā)展，這能夠幫助更準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)市場變化趨勢。